Kauf einer Gewerbeimmobilie in Florida
Unterschiede zwischen Europäischem und US Maklerwesen
Die amerikanische Gesetzgebung zum Immobilienkauf-und verkauf unterscheidet sich teilweise erheblich von der Europäischen. Schon deshalb empfehlen wir Ihnen, einen Makler Ihres Vertrauens einzuschalten. Meist sind an Immobilientransaktionen zwei Makler beteiligt. Der für den Verkauf eines Objektes zuständige Makler wird in den meisten Fällen von einem anderen Makler kontaktiert, der einen Kaufinteressenten nachweist. Dieser Makler teilt dann seine Maklergebühr mit dem Makler, der dann den Käufer nachweist und die Transaktion zum Abschluss bringt. In ca. 85% aller Immobilienverhandlungen sind mindestens 2 Makler beteiligt. Wichtig ist hier zu beachten, dass Sie Ihren eigenen Makler mit den Verhandlungen beauftragen, der dann ausschließlich Ihre Interessen vertritt. In diesem Fall hat der Käufer keine Maklergebühr zu zahlen.
Einkaufs-Center
Unter dem Begriff “Einkaufs-Center” werden verschiedene Objekte mit unterschiedlichen Verkaufsphilosophien zusammengefasst. Unter dem hiesigen Logo einer Strip Mall z.B. versteht man ein Gebäude, das mehrere, meist kleine Geschäfte beherbergt. Das eher europäischen Maßstäben entsprechende Einkaufs-Center wird “Shopping Mall” genannt und kann über 100 verschiedene Ladenlokale und einen Food-Court umfassen, der wiederum mehrere Restaurants enthalten kann. Oft werden hier Mindestmieten gekoppelt mit einer Umsatzbeteiligung, vereinbart. Sämtliche Nebenkosten (Verwaltung, Reinigung, Unterhalt, Grundsteuern, etc.) werden normalerweise nach einem Schlüssel (CAM Common Area Maintenance) auf die Mieter verteilt.
Bürogebäude
Freistehende Bürogebäude sind hier sehr ähnlich denen in Europa und beherbergen in der Regel einen oder auch mehrere Mieter. Die Mieteinahmen variieren je nach Lage des Bürogebäudes.
Ärztehäuser
Ärztehäuer, hier meist “Medical Offices” genannt, sind vergleichbar mit Bürogebäuden, allerdings mit ausschließlicher Nutzung zu medizinischen Zwecken. Zu beachten ist hierbei, dass solche Objekte deutlich mehr Parkplätze benötigen als übliche Büroflächen.
Miethäuser
Die meisten Amerikaner bevorzugen den Erwerb von Wohneigentum. Der Markt für Miethäuser ist daher differenzierter zu sehen als der Markt in Europa. Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Personen, die sich kein Wohneigentum erlauben können oder nur vorübergehend eine Wohnung mieten, weil sie erst in die Umgebung gezogen sind und sich in aller Ruhe auf dem Markt umsehen wollen. Aus diesem Grunde ist die Fluktuation bei Mietwohnungen und Miethäusern relative groß. Aufgrund der Umwandlung von Miethäusern zu Eigentumswohnungen ist die Nachfrage nach erschwinglichen Wohnungen daher steigend. In den begehrten Wohngegenden mit Strandnähe gibt es nur wenige Mietwohnungen und diese werden in den meisten Fällen möbliert als Ferienwohnungen vermietet.
Der Hauptmieter
Amerikanische Firmen setzen ihre Geldmittel lieber für den eigentlichen Geschäftszweck ein, statt in Immobilien zu investieren. Selbst namhafte Firmen mieten daher lieber ihre Bürogebäude und Gewerbeflächen. Die Gebäude werden in den meisten Fällen nach mieterspezifischen Vorstellungen erstellt und langfristig bis zu 10 Jagen plus Optionen an ein Unternehmen vermietet.
Industrie-,Lager und Gewerbeflächen
Die Vermietung von Gewerbe- und industrieflächen kann mit der Strukturierung in Europa verglichen werden. Hier handelt es sich um kleine Gebäudeflächen bis hin zu großen Objekten. Es sind Unternehmen oder kleine Firmen mit unterschiedlicher Nutzung. Diese Nutzung muss mit der jeweils gültigen Städteplanung übereinstimmen und ist daher vorher mit dieser abzustimmen.
Motels/Hotels
Kleine Motels dienen meistens ausdrücklich nur zur Übernachtung und bieten keinen zusätzlichen Service an. Für den Immobilienanleger, der seine Investition mit der Beantragung eines Visums verbinden möchte, bietet ein Motel eine ideale Gelegenheit, da diese immer noch privat betrieben werden. Größere Hotels sind sehr oft als Franchisenehmer einer nationalen Kette (Comfort Inn, Holiday Inn, etc.) angeschlossen. Diese bietet Unterstützung beim Management, zentrales Reservierungssystem, Marketing und Werbung und vieles Andere.
Objektprüfung
Beim Kauf von gewerblichen Immobilien werden sowohl der Standort, die Infrastruktur, den gegenwärtigen Mietmarkt, Grundstücks – und Gebäudebewertung, Rendite, Gewinn- und Verlustrechnungen, die bestehenden Mietverträge sowie die Optionen bei Neuvermietung analysiert.
Wir vertreten Ihre Interessen beim Kauf und Verkauf
Aufgrund unserer Marktkenntnisse stehen wir dem Investor beim Kauf sowie auch beim Verkauf der gewerblichen Immobilie beratend zur Seite. Wir vertreten Ihre Interessen, führen alle notwendigen Verhandlungen, bereiten die Kaufverträge vor und koordinieren die Beauftragung von Fachleuten wie Gutachtern verschiedener Fachrichtungen sowie Rechts- und Steueranwälte.
Untersuchung von Rechts- und Steuerfragen
Die Durchführungen von An- und Verkäufen sowie die Aufbereitung der detaillierten Kaufverträge werden von Anwälten geregelt. Im gleichen Zuge wird in Zusammenarbeit mit Anwälten die grundbuchrechtliche Situation überprüft und die Durchführung des Ankaufes mit allen vertraglichen Details vorbereitet. Gleichzeitig werden in Gesprächen mit dem Käufer und seinen Beratern steuer- und haftungsrechtliche Fragen erörtert, damit ein optimales Ergebnis erreicht wird. Hierzu gehören auch Fragen bezüglich der Aufnahme und der Höhe von Fremdfinanzierungen für den Erwerb der Immobilie. Wir verfügen über ausgezeichnete Kontakte zu US-Steuerspezialisten und Rechtsanwälten mit internationaler Erfahrung zur Klärung amerikanischer und grenzüberschreitender Aspekte bei Investitionen.
Portfolio Management
Bei bereits im Immobilienportfolio bestehenden Immobilien ist eine gewissenhafte und kompetente Verwaltung zur Werterhaltung und Einkommenssteigerung der Immobilien die Grundvoraussetzung. Wir verwalten Immobilienportfolios von nationalen sowie internationalen Investoren inklusive Vermietung und Betreuung der Objekte. Auch weiterer Verkauf und alle erforderlichen Vorbereitungen für jährliche Steuererklärungen und ggf. notwendige Abführung von Quellensteuer werden von uns unter Beachtung der Meldepflichten durchgeführt.
Ihr AC Global Realty, LLC Team.to top