Verkauf von Immobilien in Florida / USA
Der Verkauf einer Immobilie in Florida bzw. der USA von einem nicht ansässigen Ausländer wird im Prinzip genauso behandelt wie durch einen ansässigen Ausländer oder amerikanischen Staatsbürger. Der Unterschied liegt im Einbehalt der amerikanischen Quellensteuer.
Gemäß Internal Revenue Code 1445 muss eine 10 prozentige Quellensteuer bei dem Verkauf einer amerikanischen Immobilie durch einen nichtansässigen Ausländer einbehalten werden. Die Einkommensteuer aus dem Verkauf bezieht sich auf den realisierten Betrag, der sowohl Barzahlung als auch die Übernahme von Verbindlichkeiten beinhaltet. Die 10 prozentige Quellensteuer dagegen wird anhand des Bruttoverkaufspreises berechnet. Es kommt somit häufig vor, dass die Quellensteuer höher als die eigentliche Einkommensteuer ist. Eine Ausnahme zum Quellensteuereinbehalt ist dann gegeben, wenn ein nicht ansässiger Ausländer seine Immobile an eine Person verkauft, die diese Immobilie als ständigen Wohnsitz nutzt. Ständiger Wohnsitz in diesem Sinne bedeutet die Nutzung der Immobilie von mindestens 50 % für den Zeitraum der ersten zwei mal 12 Monate beginnend mit dem Zeitpunkt der Übertragung. Diese Ausnahme gilt aber nur, wenn der Verkaufspreis nicht mehr als $ 300.000,00 beträgt. Da der Verkäufer für die Einbehaltung der Steuer verantwortlich ist, kann sowohl der Käufer oder ein Bevollmächtigte auf die Einbehaltung der Quellensteuer bestehen.
Falls der Verkauf der Immobilie sich nicht für die oben genannten Ausnahmen qualifiziert, muss ein Antrag auf ein Quellensteuerzertifikat oder ein Antrag auf vorzeitige Rückerstattung, der den Quellensteuereinbehalt entweder reduziert und eliminiert, beim IRS (amerikanischen Finanzamt) gestellt werden. In beiden Fällen ist die Steuerverbindlichkeit geringer als die Quellensteuer. Der Antrag auf ein Quellensteuerzertifikat muss vor der Übertragung der Immobile gestellt werden. Danach wird die 10 prozentige Quellensteuer auf das Notaranderkonto einbezahlt, und bleibt dort so lange, bis der Antrag von der IRS genehmigt wird. Das dauert erfahrungsgemäß 90 bis 120 Tage. Sobald dem Antrag stattgegeben wurde, wird die faellige Quellensteuer an die IRS abgeführt und der restliche Betrag wird dem Verkäufer erstattet. Das Quellensteuerzertifikat bedeutet somit, dass entweder eine verminderte oder keine Quellensteuer zu zahlen ist und dass die Zahlung bis zur Genehmigung durch die IRS aufgeschoben ist.
Der Antrag auf vorzeitige Rückerstattung funktioniert ähnlich wie der Antrag auf das Quellensteuerzertifikat. Der Unterschied liegt darin, dass mit Eigentumsübertragung die 10 prozentige Quellensteuer an die IRS bezahlt wird. Nach Genehmigung des Antrags wird der überschüssige Betrag von der IRS an den Verkäufer zurück erstattet. Die Rückerstattung dauert normalerweise zwischen 120 und 150 Tage.
Eine andere Alternative ist die Abgabe einer Einkommensteuererklärung für den nicht ansässigen Ausländer (Formular 1040NR), die nach Ablauf eines Kalenderjahres eingereicht werden kann. Auf diesem Formular wird der Verlauf der Immobilie angegeben, die entsprechende Einkommensteuer berechnet und gegebenenfalls eine Steuerrückerstattung an den Verkäufer gezahlt.
In jeden Fall muss aber eine Einkommensteuererklärung nach Ablauf des Kalenderjahres abgegeben werden auch wenn vorher ein Antrag auf ein Quellensteuerzertifikat oder eine vorzeitige Rückerstattung abgegeben wurde.
Publiziert Juni 2006
Kyle Williamson CPA/CSEP
Chastang, Ferrell, Sims & Eiserman, LLC
AC Global Realty, LLC Team.